Vous êtes ici : Accueil » Vivre au quotidien » Droit des sols » Acheter ou vendre un bien immobilier

Acheter ou vendre un bien immobilier

Un achat, qu’il s’agisse d’un terrain à bâtir ou d’une construction existante, est souvent le projet d’une vie et implique un investissement financier et personnel important. Si votre notaire reste le partenaire privilégié pour vous conseiller, le service urbanisme est à votre disposition pour vous informer sur les droits à construire, sur les réglementations applicables et leurs évolutions possibles, ou encore les risques et contraintes existants.

Vous envisagez d’acheter un bien ?

Renseignez-vous sur les démarches ci-dessous ou contactez le service urbanisme : Service urbanisme  

  • Je consulte la réglementation d’urbanisme applicable au bien.
  • Si nécessaire, je soumets la vente à l’obtention d’une autorisation du droit des sols.
  • Je m’informe sur les protections patrimoniales.
  • Je m’informe sur les risques et contraintes.
  • En lien avec mon notaire, je demande les documents indispensables à la vente.

Je consulte la réglementation d’urbanisme applicable au bien

L’achat d’un bien immobilier s’accompagne souvent de travaux : construction d’une maison neuve, extension d’une habitation existante, travaux d’isolation énergétique, construction d’un garage ou d’un abri, installation d’une nouvelle clôture ou d’un portail, réaménagement du jardin, changement de revêtement, suppression ou plantation d’arbres, etc…

Ces travaux doivent respecter la réglementation locale d’urbanisme et nécessitent, pour la plupart, l’obtention d’une autorisation du droit des sols (Permis de Construire, Déclaration Préalable…). Il est donc important, avant achat, de connaître la réglementation applicable au bien afin de ne pas être bloqué dans vos projets de vie.

Attention les droits à construire sont susceptibles d’évoluer ! Renseignez-vous auprès du service urbanisme ou consultez le document d’urbanisme en vigueur : Consulter le document d’urbanisme de votre commune.

Attention, les règles d’urbanisme ne sont pas toujours les seules règles applicables au bien. Ce dernier peut par exemple être grevé de servitudes privées (servitude de passage, servitude de réseau…), règlement de copropriété, murs mitoyens, etc… Renseignez-vous auprès de votre notaire qui pourra vous conseiller et vérifier l’acte de vente avant signature.

 

Si nécessaire, je soumets la vente à l’obtention d’une autorisation du droit des sols

Les travaux d’aménagement que vous envisagez sont indispensables à votre achat ? Dans ce cas, il est préférable de soumettre la vente à une clause suspensive d’obtention de l’autorisation du droit des sols, afin de vous assurer que vous pourrez réaliser votre projet C’est notamment vivement conseillé :

  • si vous achetez un terrain à bâtir en vue d’y construire une maison.
  • si vous achetez un bien et que votre projet nécessite un changement de destination du bâti, par exemple dans le cas de la transformation d’un bâtiment agricole ancien en habitation (construction étoilée notamment).
  • si votre projet implique d’importants travaux d’extension indispensables à votre projet de vie.

Attention, la mise en place d’une telle clause suspensive allonge les délais de la vente et peut rendre votre offre d’achat moins concurrentielle. À vous d’estimer les risques en lien avec votre notaire.

 

Je m’informe sur les protections patrimoniales

Votre projet s’inscrit dans un territoire aux nombreux atouts environnementaux, paysagers et patrimoniaux, qui offrent un cadre de vie remarquable. La CCPHB est vigilante au respect de ces atouts, à la préservation et à la mise en valeur de son patrimoine naturel, bâti et culturel, richesse pour ses habitants, pilier de l’attractivité territoriale et ressource économique du tourisme.

Attention, les travaux doivent respecter la qualité des alentours et s’insérer harmonieusement dans l’environnement paysager, naturel ou urbain. De nombreux travaux sont soumis à l’obtention d’une autorisation du droit des sols, en fonction du secteur patrimonial dans lequel se trouve le bien, et peuvent nécessiter l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) : Site Inscrit ou Classé, périmètre aux abords d’un Monument Historique, Espace Boisé Classé (EBC), protection du patrimoine local au titre du document d’urbanisme (bâtiment, haie, arbre, mare…).

 

Outre toute construction nouvelle, changement de destination ou modification des aspects extérieurs, les travaux suivants peuvent notamment, selon les secteurs et protections patrimoniales, être soumis à l’obtention d’une autorisation du droit des sols : 

  • la démolition.
  • la modification ou la création d’une clôture ou d’un portail.
  • la suppression de tout ou partie d’une haie.
  • l’abattage d’arbres ou le défrichement.
  • le comblement d’une mare.
  • la plantation d’arbres doit respecter certaines règles : liste des essences préconisées
  • etc…

IMPORTANT :

Vous achetez ou prévoyez de construire dans le centre historique de HONFLEUR ? Votre bien se situe peut-être en Site Patrimonial Remarquable (SPR – ex secteur sauvegardé) soumis aux dispositions particulières du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV).

Pour les constructions repérées au Plan de Zonage du PSMV comme « Immeubles à conserver et à restaurer », la protection s’étend à l’intérieur du bâtiment en ce qui concerne les biens mobiliers attachés à perpétuelle demeure (planchers, plafonds, cloisons, boiseries, modénatures, escaliers, cheminées…). Ainsi, tout projet de modification de ces éléments nécessite le dépôt d’une demande de Déclaration Préalable.

 

Pour tout projet, renseignez-vous auprès du service urbanisme ou consultez les protections patrimoniales aux Annexes du document d’urbanisme applicable (Liste et Plan des Servitudes d’Utilité Publique) : Consulter le document d’urbanisme de votre commune, Contacter le service urbanisme.

 

Je m’informe sur les risques et contraintes

Ne prenez pas les risques à la légère ! Ils peuvent s’avérer ennuyeux, coûteux à prendre en compte dans vos projets, voire graves sur le long terme. Sur le territoire de la CCPHB, les principaux risques sont notamment :

  • les risques d’inondation : crue des cours d’eau, submersion marine, ruissellement des eaux pluviales, remontée de la nappe phréatique…
  • les risques de mouvements de terrain : glissements, chute de blocs, affaissement ou effondrement de cavités souterraines (marnières, bétoires…), retrait / gonflements des sols argileux…
  • les risques d’incendie : tout projet de construction nécessite la proximité d’une Défense Extérieur Contre l’Incendie (DECI) suffisante et conforme au Règlement Départemental en la matière. En son absence, l’autorisation de construire sera refusée ou soumise à l’obligation de réaliser un dispositif privée conforme aux normes de sécurité.
  • les risques technologiques : Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE), passage de canalisation d’hydrocarbure ou de gaz, sols pollués…

D’autres contraintes peuvent également s’appliquer :

  • Loi Littoral.
  • Zones humides à protéger.
  • Périmètres archéologiques.
  • Périmètres de protection autours des captages en eau potable et des stations d’épuration.
  • Zones de bruit et couloirs aériens liés à l’aéroport de Deauville / Saint-Gatien-des-Bois et aux infrastructures routières.
  • Bandes d’inconstructibilité aux abords des routes classées à grande circulation.
  • Servitudes de passage, de protection et d’entretien des berges des cours d’eau, des voies ferrées, des lignes électriques à haute tension…
  • Périmètres de transmission radio-électriques.
  • etc…

Consultez les informations disponibles aux Annexes de votre document d’urbanisme, notamment : Consulter le document d’urbanisme de votre commune.

  • la liste des servitudes d’utilité publique et le plan des servitudes d’utilité publique.
  • le plan des contraintes, le plan des annexes graphiques ou le plan des risques et contraintes liés au sol et au sous-sol.
  • les cartes de risques ou de présomption de risques, l’éventuel Atlas des risques.
  • l’éventuel Plan d’exposition au bruit ou annexe des infrastructures bruyantes.
  • etc…

Les services de l’État mettent également à disposition différentes informations sur les risques ou présomptions de risques existants :

 

En lien avec mon notaire, je demande les documents indispensables à la vente

Votre notaire est le partenaire privilégié de tout achat ou vente. Il pourra vous renseigner sur toutes vos questions. Au préalable de la signature de l’acte de vente, votre notaire demandera deux documents auprès du service urbanisme de la CCPHB :

Le Certificat d’Urbanisme de simple information (CUa) qui porte un double objectif :

+ Détailler l’ensemble des informations d’urbanisme qui concernent le bien, particulièrement :

  • les réglementations d’urbanisme applicables au terrain, le document d’urbanisme en vigueur, la ou les zones s’appliquant au terrain.
  • les servitudes d’utilité publiques.
  • les risques et contraintes existants.
  • les taux de la taxe d’aménagement et autres participations d’urbanisme.

+ Cristalliser les droits à construire applicables au terrain ou au bien :

Le Certificat d’Urbanisme protège son titulaire contre les changements de réglementation d’urbanisme pendant 18 mois à compter de sa date de délivrance.

C’est-à-dire que même en cas d’évolution de la réglementation d’urbanisme, vous pouvez, dans ce laps de temps, invoquer les règles du droit des sols applicables au moment de l’obtention du CUa.

Il existe toutefois plusieurs exceptions :  les dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques, ou encore l’application d’un sursis à statuer en cas d’élaboration d’un nouveau Plan Local d’Urbanisme.

C’est, dans la plupart des cas, votre notaire qui déposera la demande de CUa en Mairie (celle de la commune où se trouve le bien vendu), avant transmission au service urbanisme de la CCPHB. Le délai de réponse pour un CUa est d’un mois à compter de son dépôt.

La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA), document du Droit de Préemption Urbain (DPU):

Dans le cadre d’une vente d’un bien ou d’un terrain, plusieurs organismes sont prioritaires sur l’achat, notamment la SAFER pour les terrains agricoles, le Conseil Départemental pour les Espaces Naturels Sensibles (ENS)…

La CCPHB, quant à elle, est compétente en matière de Droit de Préemption Urbain (DPU), en partenariat avec ses communes membres. Ainsi, pour toute vente dans un secteur urbain ou à urbaniser, la Communauté de Communes et la Mairie concernée, sont prioritaires pour éventuellement acquérir ce bien, en lieu et place de l’acheteur.

Pour connaître la décision de préemption ou de renonciation à la préemption de la CCPHB et de la Mairie, votre notaire dépose une DIA en Mairie (celle de la commune où se trouve le bien vendu). Le délai de réponse pour une DIA est de 2 mois à compter de son dépôt.